整洁的楼道、全新的外立面……自家老小区完成出新改造后，南京市民冯静心情无比愉悦。但她来到公司和同事分享喜悦时，却被一句话打断：“我们上班的写字楼这么旧了，每天努力才能挤进这狭小的电梯空间，怎么还不改造？”

　　如今，很多“高龄”的老旧商务楼宇，难掩被时代“抛弃”的落寞。在当下城市更新的步伐中，它们若能重现“青春”，不仅能改善城市面貌，直接提升经济效益，更能有效弥补周边片区缺失功能，为整个城市的产业升级开拓新的空间。

　　一栋旧办公楼，

　　“蜕变”为一站式创新中心

　　走进位于南京鼓楼区热河南路37号的高创硅巷大楼，企业真正享受到拎包入住的便捷。“公司注册时选了不少地方，最终敲定高创硅巷，因为这里环境好、交通便捷、配套齐全。”江苏医安诺相关负责人告诉记者，公司专注于再生医学抗衰以及治疗的相关研究，目前的办公场所和公司的新兴产业定位很匹配。

　　不过，很多年轻的医安诺员工并不知道，这座大楼有一个“曾用名”——华扬大厦。作为中国石化华东石油局办公楼，南京“老下关”们对华扬大厦这座曾经的地标建筑有着特殊情感。不过，随着时间流逝，华扬大厦渐渐陈旧。2020年6月，南京鼓楼高创数据有限公司与中国石化华东石油局联合，共同打造出新一个集企业落地、财务规划、法务知识产权等为一体的一站式高科技、高层次企业数据中心。通过两期工程，最终实现了外立面、内部装饰、水电、空调等方面的改造升级，并全面提档原有配套设施。“目前，写字楼的招商状况良好，虽然租金比周边楼宇价格高一些，但明显更受企业欢迎。”高创硅巷招商部一位工作人员介绍。

　　从一栋旧办公楼，“蜕变”为一个企业创新中心，华扬大厦无疑是幸运的。然而，并不是每一栋“高龄”写字楼都能“返老还童”。据了解，仅仅南京市鼓楼区，当前就有100多栋旧写字楼需要出新改造。

　　“当每年都有大量的新写字楼要艰难求生时，老旧存量如何在动态变化中，融入当前城市更新的步伐，重新焕发新的生命力？”明源地产研究院研究员秦辞透露，目前有相当规模的建筑存量正面临“生存危机”，有些“过时”的老建筑正在加速贬值。2021年，国内主要写字楼市场的供应量接近780万平方米，再刷历史新高。这也意味着，商业楼宇将迎来一场更加激烈的同质化竞争。

　　有“面子”更要有“里子”，

　　与产业发展融合共生

　　硬件更新带来“面子”好看固然重要，更重要还在于提升老旧建筑的“里子”，在城市更新的基础上融合共生。华扬大厦重生后选对了方向——不仅满足于提升城市形象，还与南京市鼓楼区的产业发展融合共生，推动了区域大数据产业持续抢抓机遇，从而提升区域的核心竞争力。实际上，当前，鼓楼区正致力于通过实现存量楼宇的更新提质，为产业发展释放新的空间、挖掘新的潜力。

　　来到南京市玄武区碑亭巷27号，人们记忆中的灰色大楼“消失”了，取而代之为一座带着欧式风格的建筑，不少路人驻足拍照。这座大楼经过重新设计、改造，其定位已变成时尚设计产业发展的优质载体。改造更新的“操盘方”——德必集团南京城市公司营销总监祁磊介绍，全新的建筑不仅为企业提供办公场所，更以产业为核心，打造形成一个集设计产业、时尚展示、休闲体验、文化交流于一体的时尚创意设计产业生态圈，包括荣萍旗袍、“北欧风表情”家居等在内的一批东西方创意设计品牌纷纷入驻。“在做好运营的同时，我们更注重加强产业文化交流，利用自身海外园区，与国外的品牌进行联动，通过企业之间的交流，形成中外联动，帮助本土设计品牌‘走出去’。”

　　以产业为内核的楼宇更新，同样也让建于1996年的九龙大厦“焕然一新”。位于南京太平南路的九龙大厦，曾是太平南路上的标志性建筑和传统商业代表，拥有“九龙绸布庄”等一批老字号。但近十年来，因中老年服饰和宾馆住宿为主的单一业态和固化的商业理念，九龙大厦逐渐落伍。2016年底，大厦开始出新。历时近一年的改造后，大厦不仅保留原有老字号，还引进“江南小镇”“米集盒”等现代时尚品牌，历史文化特色与现代生活气息交相辉映。更重要的是，大厦打造九龙·锦创科技园，相继引进锦创科技总部、华夏保险、君康人寿等具有较强影响力、产业相互关联的企业，顺利实现产业转型，蝶变为拥有新面貌、新业态、新时尚的“九龙天地”。

　　秦辞认为，不能简单“复制粘贴”成功案例，指望单纯改造某一个方面，就能化腐朽为神奇。老旧商业楼宇更新改造的正确逻辑，在于通过区位分析、客户调研、现有价值评估，再结合公司、社会与产业层面的战略，找到符合自身条件的精准定位，通过专业化运营，实现项目改造的最高价值。北京中关村科技园的上地NEO改造项目，前身是一座过时的办公建筑，投资方结合当地产业特色，针对新兴互联网企业快手集团定制改造，开业即满租。

　　撬动社会资本，

　　城市更新基金“四两拨千斤”

　　记者调查发现，大多数旧楼的产权方，难以承担高额的改造费用。以华扬大厦的更新改造为例，其整体项目投资超过3000万元。

　　“为改善楼宇品质，我们在几年前更换过电梯，已经花费了不菲的投入。”南京一家物业的负责人告诉记者，现代企业不仅对停车、电梯等硬件设施有要求，还追求智能、绿色的办公空间，以及资源整合、知识分享等增值服务，“这些都要花很多钱，我们确实无力承担。所以升级改造一直被搁置。”

　　老旧楼宇要想“重返新生”，撬动社会资本投资成为当务之急。蕾奥规划是一家以打造“智慧城市规划运营专家”为目标的全国性规划设计咨询机构，也是九龙大厦出新改造的“操盘方”，其南京分公司总经理景鹏告诉记者，其实社会资本有参与动力，关键在于找对商业模式。“以无锡一处地铁口的办公楼改造为例，我们介入后并不需要产权方出钱，而是在改造好之后收取未来租金的分成，更关键在于，后续的运营需要我们深度参与。”

　　“2020年，即便突发疫情，九龙大厦全年税收依然突破2亿元。”九龙大厦相关负责人介绍，大厦出新后，由于区位优势突出，产业思路清晰，企业活力迸发，大厦税收从2016年的1250万元，迅速增长至2亿元以上。

　　“问题的关键在于，如何打消社会资本的顾虑，让他们敢投。”中原地产分析师卢文曦认为，政府可以通过成立城市更新基金，起到“四两拨千斤”的作用，为民营企业提供比黄金还珍贵的投资信心。

　　记者也了解到，北京、上海、广州、杭州等城市已经发起设立城市更新基金，以杠杆效应撬动更多的社会资本参与城市更新进程。2017年7月，越秀集团牵头广州地铁集团等发起设立广州国资开发联盟和广州城市更新基金，开发联盟首期会员吸引了超过近30家广州市属及广东省属国企加入，城市更新首期基金规模达200亿元。去年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，总规模为300亿元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金总规模约800亿元，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

　　对此，景鹏建议，在南京乃至江苏一些“高龄”楼宇存量较多的区域，地方政府可以联合民间资本发起城市更新基金。针对每一栋旧楼出具个性化方案，基金承担部分改造费用，并挑选合适的运营商，完成定制化改造。实际上，南京华扬大厦的成功改造，就源自该项目是鼓楼区第一个由国资平台参股运营的城市更新重点项目，民营资本出资达70%。

　　“城市更新基金，是解决老旧楼宇改造的务实做法，同时也是城镇化进程的必然选择。”卢文曦表示，城市更新基金能够将市场化投资运作和体系化资本招商有机结合，为“高龄”写字楼改造、老旧小区出新、历史文化街区保护等探索有效路径，从而为提升城市功能、激发城市活力、改善人居环境、增强城市魅力贡献市场力量。