【民生调查局】

　　编者按：

　　这里是民生调查局，见人所未见，调查民生之变。关注你想关注的、你没关注的，调查你想看的、未看到的。

　　中新网客户端北京9月4日电(彭婧如)长租公寓企业高管失联，公司员工工作群被解散，租客交了房租却无家可归，房东的租金也没有进账。近日，这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演，长租公寓将成为地产圈的“P2P”？

　　长租公寓平台频现“跑路”

　　8月27日，有杭州的租客表示，刚在长租公寓友客交了2万多元房租，中介就拿钱跑了。8月29日，杭州又一家长租公寓巢客“跑路”。同期，上海岚越企业管理咨询有限公司(即岚越公寓)在浦东的办公室，也是人去楼空。

　　在成都，巢客遇家、连合之家等多个包租公司亦突然失联，疑似卷走房租跑路。据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万人，涉及金额达3亿元左右。

　　目前，至少还有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联，波及西南、华南、华东等多个省份城市，涉及数以万计的房源的房东和租客。

　　为何会出现这种情况？

　　贝壳研究院高级分析师黄卉认为，核心原因是企业商业模式存在部分脆弱性以及灵活性差的问题。疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式的问题。

　　目前大部分长租公寓采取的都是包租模式，从业主处租赁房源，之后经过装修再出租给租客。

　　“装修和运营需要较高的成本投入，所以租金成本高。”黄卉说，“而且，通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。但在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，给企业经营带来了较大的成本压力。”

　　“长租公寓企业理论上来讲应当‘以出定收’”，黄卉认为，即根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。“现实中，部分小企业为了拓展规模，收房相对激进，但出租能力低导致房屋空置率较高，企业现金流难以抵御市场风险。”

　　多地协会紧急发风险提示

　　面对长租公寓的“爆仓跑路”现象，上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日纷纷发布住房租赁市场风险提示。

　　成都市房地产经纪协会除了在8月28日发布风险提示外，还于近日表示将开展住房租赁企业专项排查工作。

　　“这些企业以住房租赁名义采取‘高进低出’(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、‘长收短付’(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式开展诈骗行为，最终导致房东租金收不回来，租客房财两空。”广州市房地产租赁协会称，要谨慎选择租赁企业！

　　房东、租客如何避免成冤大头？

　　上海市房地产经纪行业协会提醒，房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险。“房东将住房委托给公司时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。”

　　广州、海口、合肥等地协会还建议，租客在签订租房合同时，使用住房租赁合同示范文本。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网表示，多地协会的通报提示了一种风险，即“租金的支付周期越长风险越大”。

　　“这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资，往往要求租客支付周期长的租金，这是需要警惕的。后续租客应对支付周期有足够的重视和了解。”严跃进说。

　　“租客支付房租时，一般不超过3个月的支付周期，避免一次性支付较大额度房租，并向约定账号支付房租。”上海市房地产经纪行业协会建议，租客承租房屋时，还要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。

　　长租公寓会成地产“P2P”吗？

　　长租公寓接连“跑路”让一批租客、房东谈“租”色变，进入低信任度阶段。“类似下一个跑路的各种‘P2P’？”有网友问。

　　“2019年很多的长租公寓机构鼓励租客使用租金贷，运用低租金的模式提前收回租客一年的租金去扩张规模，存在的风险很大，运营不下去就采用跑路的方式，确实很像P2P。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为。

　　剑指住房租赁市场秩序混乱的现象，2019年12月，住建部、国家发改委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度等作出明确要求。

　　中新网注意到，2020年，多地已启动资金监管新举措，进一步限制“二房东”们。

　　4月16日，南京市发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本，要求南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度。

　　南京规定，采用“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁机构，应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立经营规模相匹配的风险保证金，并将相关租金、押金和利用“租金贷”获得的资金均纳入监管账户。

　　8月7日，西安发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》，明确从2020年10月1日起，住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督。

　　8月13日，杭州也发布相关规定：9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

　　长租公寓还有没有未来？

　　贝壳研究院统计显示，2020年上半年，长租公寓出租率明显下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，企业现金流普遍吃紧。同时，疫情期间租赁企业的管理成本提升。

　　再加上各地的风险提示和监管收紧，长租公寓还是门好生意吗？

　　王小嫱认为，国内的长租公寓运营还在起步阶段，目前还未有一家机构实现盈利，但通过几年的摸索，机构对运营的方向更加清晰，在政策的倾斜下，未来长租公寓仍有机会。

　　“长期看，长租公寓行业向好发展的趋势不会变。”黄卉也看好长租公寓的未来，她认为，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。

　　“品质居住是消费升级背景下的必然需求，也是消费者用脚投票的结果，这种市场需求的动力并未改变。”黄卉表示，疫情会加速行业洗牌和进化，经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，行业集中度不断提升。

　　“长租公寓要想持久运营下去，要加强自身运营，做好对租户的保障，从而提高续租率，降低房源空置带来的成本增加”，王小嫱表示，付款方式不应该依赖金融手段，降低“租金贷”付款方式的占比，对长租公寓来说并不一定是坏事。

　　你租房吗？未来会否选择长租公寓？