告别政府大包大揽，由业主筹资、自拆自建自改

　　为“旧改”蹚路，多地探索“自主更新”新办法

　　阅读提示

　　随着城市更新脚步不断提速，近年来，越来越多的城市开始探索推动“自主更新”新模式，让“旧改”告别传统的政府兜底，由业主筹资、自拆自建自改。这一新模式有助于提高群众宜居水平，拉动建筑业投资和消费，同时也将为开发商带来新的发展机遇。

　　近日，位于广东省广州市花都区的集群街2号楼正式开拆。与以往的政府主导或引入开发商拆建不同，这是广东省第一个业主筹资、自拆自建的危破房改造项目。广州成为“旧改”领域又一个探索“自主更新”的蹚路者。

　　老旧小区改造是当前住建领域的一项重点工作，今年，全国计划改造5万个老旧小区。在城市更新脚步不断提速的同时，各地开始探索“旧改”新路径。

　　“杭州548户居民自掏5亿元重建小区”“南京首个‘自主更新’户领取不动产权证”……今年以来，各地“自主更新”案例、样本持续涌现。不同于传统的政府兜底，“自主更新”由业主筹资、自拆自建自改。这一“旧改”模式为何能在越来越多的城市解锁？未来“自主更新”会成为主流吗？《工人日报》记者就此进行了采访。

　　“自主更新”谁来出资？

　　此次广州自主改造的突破口是集群街2号楼。这栋楼有着50年左右的楼龄，集合了漏水渗水、墙体裂缝、公共通道狭窄、格局不合理等多种“房屋老年病”，此前已被相关部门鉴定为D级危房。小修小补已无法根治楼体的安全问题，然而，楼体拆除重建的成本要数百万元，谁来承担这笔资金？

　　根据花都区出台危旧房屋拆除重建试点方案，项目由多产权业主共同承担改造成本，走“谁受益、谁出资”的“自主更新”之路。

　　集群街2号楼为五层混合结构，首层有16间商铺同属1户业主，2至5层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。为了推动业主达成共识，花都区对该项目给予了财政上的支持，动员居民自主引入专业物业或准物业管理，区财政按照房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主进行激励，解决老旧小区无物业管理专项维修资金，难以后续管养问题。

　　同时，按照实际出资50%的比例对业主进行基础数据调查费、房屋鉴定费、土地勘测定界费、实施方案编制费、工程设计方案编制费、建设单位管理费、工程建设监理费以及其他工程建设费用激励。

　　对于经济比较紧张的家庭，花都区与银行取得联系，可提供最长10年期的低息贷款。此外，花都区先后组织居民大会9次，入户走访48次，讲解政策、解决急难愁盼问题，最终使所有业主的意见达成统一。

　　据花都区新华街道工作人员介绍，2023年底，集群街2号楼所在社区居委会与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户管理拆建资金。目前，项目处于拆旧建新的施工阶段，预计年底回迁。

　　“自主更新”能带来什么？

　　随着城市更新进入“存量时代”，近年来，老旧小区改造步伐持续加快，各地开始探索“自主更新”的新路径。一些城市在试点之后，开始复制推广成功经验。

　　2019年，江苏常熟按下“自主更新”按钮，出台城中村“自主更新”改造试点工作指导意见，明确提出“谁受益、谁出资”原则，以一个区域多户人家为改造单元，吸引业主共同组织实施改造。截至2023年6月，常熟已累计批复并组织实施30个城中村单元的“自主更新”。

　　在杭州，2023年11月，548户居民自掏腰包的重建浙工新村小区项目开工。作为浙江省首个“自主更新”重建的老旧小区，浙工新村采取政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新模式。浙江将总结浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，进一步开展城镇老旧小区“自主更新”。

　　业内人士认为，“自主更新”的模式既有利于消除城市老旧建筑的安全隐患，提高群众宜居水平和幸福感，又能减轻政府财政负担，有望拉动建筑业等行业新一轮的投资和消费。

　　“自主更新”模式的出现，或将为房地产开发商带来新的发展机遇。开发商可以从投资商转型为服务商，为新项目提供全流程组织服务以及改造代建服务。

　　“自主更新”能否蹚出新路？

　　在政府主导、引入开发商拆建两条旧路面前，“自主更新”能否借着相关政策的东风，为“旧改”蹚出一条新路？

　　在合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇看来，由于可借鉴经验较少，目前“自主更新”仍处在“摸着石头过河”的阶段。由于老旧住宅楼、小区业权分散，“自主更新”要想成为“旧改”新主流，要做到“两个一致”。

　　一是要达成拆建当事人业主的意见一致和其与周边业主意见的一致。“我们在‘旧改’的实践中经常会遇到类似问题：这一栋楼或这一期楼拆改了，隔壁楼或其他楼也想改，却未必达到危房条件；或是拆改区域新增的车库等配套设施不允许同小区其他楼房业主使用等情况。这些利益不平衡、意见不统一的情况会对‘自主更新’的进程产生负面影响。”罗宇说。

　　二是离不开政府的组织推动、政策支持。“‘自主更新’的主体虽然是业主，但并不意味着政府就可以当甩手掌柜。在这条新路上，政府的组织推动和政策支持是核心所在。”罗宇表示，政府应出台一系列政策，制定相应的标准，对审批流程等进行规范，因地制宜、量力而行给予财政激励，必要时可积极引入专业的第三方服务机构，推动“自主更新”向专业、规范、高效的方向发展。

　　近期，广州市政府有关部门正紧锣密鼓地为出台相关政策做筹备。3月22日，《广州市旧城镇改造实施细则》公开征求意见。该细则首次提出：旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。同时，细则明确了相应的支持举措，提出改造项目可在不违反基本要求的原则下，适度增加套内面积等。