央广网北京1月7日消息（总台中国之声记者周益帆）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋，这类房屋因在交易过程中容易引起纠纷或存在腾退困难等情况，往往在成交价格上会略低于同户型二手房。

　　近日，有多位消费者反映，他们委托中介公司参与法拍房竞拍，本以为能够捡漏，却发现不仅没能低价成交，反而还被中介收取了上万元的所谓“调查费”。一些中介利用“低价、优质、稀缺”等话术，给消费者制造购买紧迫感，拍卖没有成功，中介前期收取的费用也难以退还。谁来约束“法拍房中介”？消费者该如何避免发生此类问题？

　　短视频账号“南充一拍即诚商务信息咨询有限公司”的页面上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客户以低于市场价20%到30%的价格竞拍成功的内容。

　　2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了这家公司的短视频，动了购买一套法拍房的念头：“刷到好多视频发这种法拍房，强调他们是专业法拍房，而且做了很久了，几个人一再保证你拍成功，你只需要加两次钱，最多不超过1万块一次，保证你拍成功，捡漏十几万，或者是本来这个房子值50万，可能你30万就拍到了。”

　　“低价稀缺、志在必得、省心省力”的话术，让李先生动了心。中介反复强调的却是拍卖前，需要先交两万块钱。

　　李先生说：“第一次说给钱的时候我没同意，他又带我去看同户型，看了家属说满意，就上去叫我们交钱，承诺是包拍成功，但是合同写的时候只写了包过户、包入住、包腾房，然后如果是拍成功过后，没有成功入住，以房价的1.2倍回购，后面写了个‘调查服务费’，就先交钱，交钱之后再给我们签合同，说你只要这次来签了合同，第二次就来拍成功了，你交佣金1万块，第三次就是你过来拿房产证、钥匙，其他不用你操任何心。”

　　李先生提供的合同显示，法拍房中介需要在拍卖前提供一份关于房屋的《调查报告》，并提供辅助竞拍的服务。但看到《调查报告》后，李先生意识到，法拍房中介似乎没那么靠谱。

　　“他给的《调查报告》，第一部分就是物业信息及配套，还有一个就是房屋的使用状况（等）。信息跟法院公开的法拍房信息差不多，我就觉得是欺骗我们。他说还有一个辅助拍，就是让我用我自己的手机在淘宝上拍，每个人有淘宝经验的都会自己买，是不是？”李先生说。

　　李先生说，中介所谓的《调查报告》几乎就是粘贴了法院司法拍卖公开的内容

　　最终，中介口中30万出头就可以拿下的房子，被加价到了39万，李先生放弃了竞拍。他算了一笔账，按最终成交价再加上各种费用，这套法拍房不低于同户型的二手房价格。房子没拍到，之前交的两万元“调查费”也打了水漂。在李先生给记者提供的双方合同中，有这样的约定：“合同期限内，拟竞拍标的《尽职调查报告》向甲方出具后，视为乙方竞拍前期竞买辅助服务履行完毕，前期拍卖标的‘调查费’不予退还”。

　　李先生说：“25日当天拍（完）下午去报的案，派出所给我说报案的其实挺多的。但是派出所说是合同纠纷，要去走法律途径要回来。我已经去法院了，法院就说先调解，调解不了再起诉。我去找他们，他（中介）说，你就是打官司你也打不赢我们，因为上面是你自己签了合同的。”

　　在李先生提供的合同上，有“调查费不退还”的相关条款

　　记者在网络查询发现，有类似经历的消费者不在少数。陆女士的父母前两年也因为相信法拍房中介，损失了两万元“调查费”。

　　陆女士说：“当时，我父母是在老家，在网上看的房子，然后中介就直接打电话联系他们，说得天花乱坠的，就直接去成都了，结果发现价格已经超过了预算，后面就没有拍，交了2万块钱的‘调查费’，也是相当于没有了。”

　　一些消费者还将“法拍房中介”的预约看房、诱导话术及签订合同的套路总结出来，提醒更多人。

　　法拍房中介用话术迷惑消费者可以看房

　　2023年7月，吴先生在朋友圈看到有中介发了有关法拍房的信息，他支付了六万元“调查费”。实际上，从看房开始，就暴露出了漏洞。

　　吴先生说：“他就请我去成都看一下（房子），不是要拍卖的那间房，是跟他同户型同小区的其他房，他们就伪装是客户，打电话给附近的链家，请链家的业务找类似的房子，就带我去看。看完之后回来就告诉我，反正只要签给他们公司，底价拿到（房子）。等你交完费都弄好了，他就叫你去淘宝上面报名，在阿里（司法）拍卖拍，这不是已经摆明告诉我已经被骗了。”

　　吴先生说，他所在的维权群里有30多位消费者，尽管大家是与不同中介签订的合同，但梳理发现，这些“法拍房中介”前期向客户推销时有固定的话术。“第一，就是说现在很多房子在拍卖；依据我们的经验，在这一带，这种类型的房子二十几万就能拿下来了；他就告诉你，基本上这个价格不会有什么变化的，你只要跟我们签约，我们就能帮你服务、帮你拿到。”

　　吴先生给记者提供了一份法拍房中介推销话术

　　交了钱，消费者自己在网上竞拍，拍成功了还需另给中介一笔佣金；没有拿到房，中介也可以赚一笔“调查费”。吴先生说，这是他“买”到的教训，“合同里面最后一页甚至在合同的其他页都会有一个小小提示：销售人员私下承诺无效，一律以本合同为主。他的合同几乎都是约定仲裁，你就算起诉到法院，法院也会给你退回来，有的还约定广西北海仲裁庭，让你几乎都不会去告他。因为我们群里面也有蛮多人去仲裁的，仲裁几乎都是输了。”

　　记者梳理法拍房销售的相关规定发现，除特殊情况，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，符合国家规定购房条件的竞买人，就可以在网络平台参加拍卖。也就说，“法拍房中介”在竞拍成功前的作用微乎其微。

　　在这些话术中，“低价、稀缺、省心”是中介推销的关键词

　　易居研究院研究总监严跃进表示，法拍房作为一种进入司法拍卖过程的特殊二手房源，消费者对其买卖过程不够了解，使得部分不良中介以“低价成交”诱导，损失了“调查费”。

　　严跃进说：“传统二手房领域你想涨点中介费都是很难的，业主、购房者都会去投诉的，但是为什么法拍房让你交个2万块钱，就去交了？这背后其实还是无形中诱导了一些购房者：2万块钱这项流程走完，他能拿到那套法拍房。逻辑上讲，应该比市面上的价格至少便宜20%左右，有些购房者之所以愿意交，他其实背后是算过一笔账的。”

　　中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示，即使合同上约定了调查费不退，服务过程中，对方有没有把信息及风险真实全面地告知消费者，仍是维权的关键。

　　陈音江说：“所谓的‘调查费’，实际上就是一个居间服务费，正常的情况下，你提供了服务，收取服务费没有问题。但问题是，你是不是真正提供了服务？他可能过于强调对消费者有利的信息，但是法拍房可能不是那么容易成交的，最后也不一定真的价格就低，消费者如果法拍房拍不到，这个钱也是不退的，这种信息，你同样也要告知消费者。经营者如果没有显著地提醒消费者注意这种安全注意事项和风险警示，你这个合同对消费者是不公平的，按照消费者权益保护法来说，这种合同就是无效合同。”

　　李先生正在等待法院调解的结果。吴先生也已经把中介公司诉至法院，正在等待开庭。严跃进认为，随着法拍房市场的活跃，应进一步完善对其交易过程的监管。

　　“司法拍卖房，其实很少是把它纳入到二手房领域的，司法拍卖房到底谁来管？是法院还是房地产中介行业的一些部门来管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘调查费’，在传统房屋交易里面是没有这项费用的，一些中介公司他自己创造出来这样一种费用，应该怎么看待？规范也不多。所以说接下来还是要把它纳入到这样一个体系里面，让整个法拍房的交易在公开透明规范的环境下操作。”严跃进说。