人民网北京12月7日电 （记者李博）北京通州区老旧小区较多，存在配套设施设备不完善、公共区域环境差、整体管理水平等问题，居民满意度低。通州区住建委创新推出“托底物业+虚拟物业平台”管理模式，将物业管理深度融入社区治理，积极探索破解老旧小区治理难题可行路径，试点先行，推动建立老旧小区物业服务长效机制。

　　物业服务“先尝后买”

　　记者了解到，目前通州区已在中仓街道西营前街小区和玉桥街道葛布店北里、玉桥北里小区开展托底物业试点。

　　西营前街小区住宅面积约6万平方米，共有业主769户，该小区于2020年完成升级改造，但一直未形成正式的物业服务。通州区住建委相关负责人介绍：“物业收费标准低，居民付费意识薄弱一直是老旧小区物业管理面临的难题，是影响物业管理良性运行的重要因素之一。”

　　通州区住建委引入北京市通州兴华物业管理有限公司作为首个国有物业企业开展托底物业试点工作，以“先尝后买”方式让居民得到市场化物业服务体验，产生的物业服务成本由小区的公共收益予以补充。“这样一来，居民的生活诉求能够及时有效得到回应，居住环境大幅改善。”通州区住建委相关负责人表示。

　　“路灯坏了有人修，墙面破了有人补，不光维修师傅来的及时，收费也合理。”西营前街小区一位居民说，“以前小区没有物业管理，随着托底物业进驻和虚拟物业平台投用，小区如今变得更加舒适宜居，让居民有了更多安全感和幸福感。”

　　通过“先尝后买”，居民切实体会到物业企业的服务，属地政府指导小区成立业委会或物管会召开业主大会，双方签订正式的物业服务委托合同，最终实现推动托底物业向市场化转型。

　　公共收益大家管

　　为让小区居民与物业服务企业形成协商信任的良好关系，通州区在“公共收益”管理这一核心问题上做文章，打破管理僵局，疏通服务壁垒，促进形成政府主导、居民自治、社会力量协同的新格局。

　　小区公共收益是补充住宅专项维修资金的重要来源，是对小区内业主共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造提供的一种资金保障。公共收益如何分配和使用，小区业主最为关心。

　　通州区住建委相关负责人介绍，在“托底物业+虚拟物业平台”管理模式下，公共收益的管理模式和使用办法要通过召开业主大会，由业主共同来决定；百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分须经业主大会共同决定，可由业主大会授权业委会根据小区实际情况进行使用，可用于小区共用部位、共用设施设备的维护保养和购买专项服务。

　　同时，通过虚拟物业平台对小区公共收益的使用进行规范，其使用、收支情况必须要通过平台及时向全体业主进行公示，让每一分钱都接受全体业主监督和管理。

　　推动物业向市场化服务转型

　　通州区住建委相关负责人说，托底物业企业还应借助科技赋能，通过整合资源形成具有区域化和规模化的管理效应。通过数字化虚拟物业服务平台搭建，着力构建全过程可追溯可监管、服务更快捷更优质的“一公里”虚拟物业生态圈。“虚拟物业平台让物业服务更加便捷高效，政府部门可借助平台开展监管服务，严把服务机构、服务人员资质准入关，严控服务过程和服务品质。”

　　“虽然小区引进了物业公司，但管的是公共区域，咱自家屋里的事不好意思麻烦人家，”一位居民说，“有了虚拟物业平台之后，这些困扰迎刃而解了。打开小程序，业主可自主选择服务时间呼叫上门维修，报修订单发出后，物业后台会立刻接单应答并进行处理。”

　　通州区住建委表示，接下来将着力推动老旧小区准物业和无物业管理向市场化服务转型，培养居民积极参与小区自主治理和付费享受服务的意识，引导物业企业与业主之间建立“质价相符”“依法付费”的市场秩序和市场环境，依托托底物业管理模式让居民由被服务向共治、共建、共管的方向转变，打造生活服务更便捷、生活环境更优美、生活状态更和谐、幸福指数更提升的宜居社区。