央广网北京1月12日消息 继万物云之后，又一家深耕空间服务的龙头企业准备上市了。近期，“龙湖智创生活”横空出世并向港交所提交上市申请，一时间成为行业讨论的焦点。与传统的物管或者商管相比，龙湖智创生活发展模式有何不同？龙湖集团缘何会在物业上市热潮退去、市值缩水、估值偏低的情况下选择递表？对于物业行业和资本市场来说，龙湖集团携“新子”入局谋求上市又会产生怎样的连锁效应？面对这些市场疑问，“新物种”龙湖智创生活准备好了吗？

　　20年商业运营沉淀 催生新品牌

　　据悉，与传统物管或商管公司不同，龙湖智创生活横跨“物管+商管”两大赛道，结合两个航道的轻资产属性为住宅、购物中心、写字楼及其他商业项目等提供住宅社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务。

　　其实早在2002年，龙湖集团商业运营部就已经成立。经历了20年积累，围绕“天街”“星悦荟”等品牌，龙湖集团构建了优质的购物中心组合，龙湖智创生活的商业运营也由此发展而来。

　　全新推出的龙湖智创生活，包括了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括“天街”“星悦荟”等在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。

　　1月7日，龙湖智创生活向港交所递交招股书。招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约面积及战略合作面积达4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积580万平米，服务超过13000名租户。上述购物中心中，54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米。

　　中信证券分析认为，商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，更是培育商管能力的孵化器，随着公司开始探索委托管理其他业主的项目，预计一二线城市的定位，超过绝大多数同业的规模，都将成为公司商管业务价值的保证。

　　科技赋能 助力轻资产平台业务拓宽

　　实际上，不仅商业地产业务，龙湖智创生活住宅及其他非商务物业管理服务也保持着高质量增长。招股书显示，截至2021年12月28日，住宅及其他非商业物业在管面积2.3亿平方米，覆盖百座城市。截至2021年9月 30日，龙湖智创生活位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.64亿平方米，占比约77%。在管理规模不断扩张的情况下，高量级项目占比依然维持较高水平。

　　其中，龙湖智创生活优质的物业管理服务赢得第三方市场的认可，其在管由独立第三方开发的项目占比持续攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由独立第三方开发的项目，分别占在管项目总数的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相应在管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

　　随着业务范围不断拓宽，龙湖智创生活的科技能力也不断升级。通过科技的开发及应用，龙湖智创生活能够深化对客户的洞察，提高服务质量，创新商业模式并改善企业管理，建立一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

　　在商业运营方面，龙湖智创生活采用八大在线数字工具，提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等，将线下客户流量实现在线化。

　　对科技的投入也为龙湖智创生活得到不错的回馈。招股书显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业前列。

　　谋求上市 讲述资本新故事

　　随着规模不断的攀升、营收和净利润的增长，龙湖智创生活留给资本市场的想象空间也越来越大。据克而瑞数据显示，截至2021年6月30日，披露在管面积的45家上市物企，在管面积均值约1.16亿平方米。与当前已上市物企相比，龙湖智创生活的规模是行业均值的两倍有余。

　　然而进入2021年下半年，物企上市热潮退去，上市进程受挫，估值回归理性。据克而瑞数据显示：2021年全年，新交表物业企业34家，其中28家递表时间为上半年，年内递表并成功上市的仅9家；2021年全年新增上市物企14家，较2020年18家减少4家，未及预期。2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅为52.31%。

　　对于龙湖智创生活来说，选择在此时申请上市是否明智，又将给行业带来怎样的影响？对此，亿翰智库认为，2021年全年物业板块表现劣于上游H股地产板块和港股大盘。资金的抽离对于尚未上市的企业而言或许是暗藏机遇，当前资本对于物业行业多持冷静观望的态度，对于标的的选择标准更加严苛。因此当有优质标的出现时，资本更愿意流向这些大而稳、有故事的企业。

　　经过近一年的充分准备，龙湖物业管理、商业运营在规模和业态上实现大幅跨越，由此推出的龙湖智创生活在规模、业务布局方面均已具备较为强势的竞争力。在亿翰智库看来，从整个准备周期来看，龙湖智创生活的上市流程始终在扎实、按部就班稳步推进。当一切都准备好的时候，上市便水到渠成，亦是较好的时机。

　　亿翰智库分析认为，龙湖智创生活与万物云作为当前资本市场上翘首以盼的高质量企业，先后宣布上市计划，未来将会对已调整到相对低位的物业板块，产生不错的带动效应。

　　而从2021年行业表现看，行业集中度正在加剧。截至2021年6月30日，在45家上市物企中，规模前五的碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务和彩生活在管面积总值约23.06亿平方米，在管面积贡献率超过4成。亿翰智库指出，随着行业集中度增加，行业头部梯队格局形成，虹吸效应加剧；待龙湖智创生活和万物云均成功登陆资本市场，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部企业将形成“三足鼎立”的格局，市场的资金将被吸至优质的头部企业。